在踏入農地交易市場之前，了解農地過戶的相關限制與流程至關重要。本文將從基本的農地定義開始，深入介紹農地的買賣資格，包括年齡限制、居住要求等條件。進一步著墨於農舍買賣的資格規定，區分老農舍和新農舍的要求，以及相應的過戶流程。
接著，我們將帶您探索農地過戶的完整流程，包括簽約、文件準備、稅金支付，以及最終的產權移轉登記，這一系列步驟都是確保交易順利進行的重要關鍵。同時，我們也特別強調可能發生的限制和潛在情形，例如農地上是否有建築物、是否符合農民資格等，以提醒讀者在交易過程中應予以留意的關鍵點。
對於計畫參與農地交易的人來說，這份專家整理的精華摘要，是迅速理解農地過戶全貌的不二指南。
從買賣到過戶限制，從頭瞭解農地交易市場
你想要購買的農地，上面是否有農舍？這會有什麼影響嗎？在瞭解農地過戶限制之前，你需要先瞭解，農地買賣與農舍買賣資格，事前功課做得更清楚，在未來進行過戶流程時，可以減低遇到問題的機會。本段整理介紹農地是什麼、農地買賣、農舍買賣資格，請先確認你是否符合規定，再進行農地買賣交易。
農地是什麼？
農地在廣義上包含農業用地及耕地。農業用地是指在土地區分中，被分類為非都市或都市土地的農業區、特定農業區的土地，農地並不一定僅能做耕作使用，而是以土地使用區分劃定來判別，在農地上的容許使用項目，皆是以農業發展相關用途為主，如：集貨場、農業倉儲設備、排水、灌溉…等。
農地買賣資格
民國 89 年以前，私有農地想要進行買賣等移轉，有非常嚴謹的規範。想要買地的人需要擁有「自耕能力證明」才有資格進行農地購買。但在民國 89 年修法以後，則改為不管人只管地的作法，因此現今的農地買賣資格，已經不再需要擁有農民身分。
農地買賣資格規定
過去有法規規定必須擁有農民身分才能進行農地買賣，不過在法規放寬以後，僅需以下兩項資格即可進行農地買賣。
- 年滿 20 歲或未滿 20 歲已婚者。
- 申請人的戶籍地籍農地，需在同一縣市地區內，且土地取得與戶籍登記時間，皆需滿 2 年。
農舍買賣條件與資格
相對於農地的買賣規定只要為本國國民即可；農舍的買賣規定則嚴格許多，以下我們將列點說明農舍買賣的相關資格與條件。
- 老農配建：老農舍買賣
- 必須年滿 20 歲或未滿 20 歲但已結婚者，且具有農民資格才可進行交易。
- 一般農舍：新農舍買賣
- 必須年滿 20 歲或未滿 20 歲但已結婚者，且具有農民資格才可進行交易。
- 農地及持有人都須在該地設籍滿 2 年以上。
- 農舍的鎖在農地必須大於 0.25 公頃。
- 農舍的使用執照取得達 5 年以上。
- 申請人無自用農舍。
- 延伸閱讀：專業說明》農舍買賣重要知識，老農新農是什麼？有什麼差別？
農地過戶流程與費用，該如何進行？
農地過戶涉及複雜的程序和多項法規，必須經過嚴謹的計劃和執行，以確保交易的順利進行。從確認雙方的交易意向到最終的交易結案，每一步都需要仔細處理文件、稅金、以及費用等多方面的事宜。本段落深入探討農地過戶的相關流程、文件要求以及費用分配，同時提供了一些建議性的交易款項分期安排。
此外，我們也突顯了可能出現的限制和容易遭遇的情形，例如農地上是否有建築物、是否符合農民資格等，這些因素都可能影響整個過戶過程。對於計畫參與農地過戶的人來說，本段落的指南將有助於更清晰地理解農地過戶的種種考量，確保交易順利完成。
農地過戶所需流程
- 確認雙方農地交易意向，合意後進行簽約。
- 買方在此階段需支付簽約金予賣方（一般建議為買賣價之 10～15%）。
- 如委託第三方協助（不動產經紀業者）需額外簽署契約書，詳情請洽：禾璽開發顧問。
- 準備農地過戶相關之文件，並交由地政士（土地代書）辦理過戶事宜。
- 包含農地鑑界、農地農用證明…等等。
- 買方支付第二期款項。
- 雙方各自完成農地過戶相關稅金。
- 賣方：土地增值稅及其他欠稅款項、或農地農用證明等稅賦相關申報文件。
- 買方：土地過戶相關契稅款項，會由地政士通知繳納。
- 買方支付第三期款項。
- 地政士完成產權移轉登記，完成農地過戶手續。
- 雙方進行最後點交予交易結案。
- 買方支付最後尾款。
- 雙方就各項交易衍伸費用進行結清。
- 交易款項之分期，並非固定規則，主要由雙方合意即可，若需買賣相關詳細諮詢，請洽詢土地開發專業。
辦理農地過戶所需準備之相關文件
- 買方
- 身份證正影本。
- 私章。
- 賣方
- 土地所有權狀正本。
- 身份證正影本。
- 印鑑證明書 2 份、印鑑章。
- 土地增值稅完納或不課徵之證明書（如需免稅必要檢附）。
- 若由代理人簽約：需另檢附授權書正本並加蓋印鑑章與被授權人身份證影本一份。
辦理農地過戶所需費用
- 買方
- 契稅：核定契價 ****× 6%（評定現值）。
- 印花稅：按土地、建物契稅價格核課 0.1% 印花稅。
- 地政登記規費：買賣登記費 0.1%（申報地價及核定契價）。
- 設定登記費：0.1%（權利價值）。
- 代書費：含簽約手續費、實價登陸、抵押權設定、買賣代書費…等費用。
- 賣方
- 土地增值稅、房地合一稅：若提供農用證明可免稅。
- 財產交易所得稅：若提供農用證明可即免稅，農舍則不可免稅。
- 代書費：簽約手續費、實價登錄代書費。
農地過戶限制容易發生的情形有哪些？
- 農地上蓋有農舍，且買方不符合相關規定。
- 農地本身是否有農用證明？可能影響到稅賦的徵收。
- 農地是否經過土地鑑界，以確保土地面積與權狀內容相符。
- 購買人是否為自然人或者農民團體？如購買人為法人組織，則農地過戶會失敗。
本文重點總結
- 農地基本概念
- 農地廣義包括農業用地和耕地，並以土地使用區分劃定。
- 農地使用項目主要以農業相關用途為主，如集貨場、農業倉儲、排水、灌溉等。
- 農地買賣資格
- 89 年前，農地買賣需要「自耕能力證明」。
- 89 年修法後，農地買賣資格不再需要農民身分，僅需滿足特定年齡和戶籍要求。
- 農舍買賣條件與資格
- 分老農配建和一般農舍，要求包括年齡、農民資格、地籍滿 2 年、農地面積等。
- 一般農舍的使用執照需達 5 年以上，申請人不得擁有自用農舍。
- 農地過戶流程
- 包含確認交易意向、簽約支付簽約金、文件準備、稅金支付、產權移轉登記，以及最後的交易結案。
- 需交由地政士辦理過戶，買方支付不同階段的款項。
- 農地過戶限制與容易發生的情形
- 農地上是否有農舍。
- 是否有農用證明。
- 需經過土地鑑界手續。
- 確認購買人是否為自然人或農民團體。
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